La plus-value immobilière est soumise à une exonération d’impôt lors de la vente d’une résidence principale. Cependant, les modalités diffèrent en cas de vente d’une résidence secondaire. Il est alors indispensable d’avoir une idée sur le mode qui régit le calcul de la plus-value. Lisez cet article pour avoir toutes les précisions nécessaires sur le fait.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
Dans le cas de la vente d’un bien immobilier qui vous appartient, il est important de déterminer la différence existant entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition du bien. Lorsque le résultat est positif, cela signifie que vous avez réalisé un gain, c’est-à-dire une plus-value. En termes simples, on dira que vous avez vendu le bien plus cher que vous ne l’avez acquis. Cependant, il peut arriver que le calcul soit négatif. Le cas échéant, vous aurez effectué une moins-value, c’est-à-dire une perte. Par ailleurs, il faut noter que les plus-values que vous aurez réalisées seront soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à un taux estimé à 17,20%.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
La méthode simplifiée pour calculer la plus-value immobilière consiste à prendre en compte le prix de vente du bien et du prix de son acquisition. Ensuite, vous effectuez la différence entre les deux afin d’obtenir la plus-value. Par exemple, pour un bien acquis à 150 000 € et revendu à 200 000 €, le montant correspondant à la plus-value sera de 50 000 €. À cet effet, il faut préciser que le prix de vente du bien est mentionné dans l’acte de vente.
Vous avez la possibilité de soustraire de ce prix tous les frais payés dans le cadre de la vente tout en vous munissant de justificatifs. Entre autres, on a les frais relatifs aux diagnostics obligatoires. Aussi, notons que le prix de vente du bien doit considérer certaines sommes versées à votre avantage. C’est l’exemple de l’indemnité d’éviction que verse l’acheteur, notamment au locataire occupant du bien lors de l’achat.
En ce qui concerne le prix d’acquisition, il varie selon que le bien que vous vendez a préalablement été acheté ou reçu par donation. Dans le premier cas, le prix peut se trouver dans l’acte de vente, tel que mentionné ci-dessus. Dans le second cas, le prix d’acquisition sera égal à la valeur retenue finalement pour calculer les droits de succession ou de donation.
Quelles sont les ventes prises en compte par l’impôt sur les plus-values ?
Les ventes prises en compte par l’impôt pour les plus-values sont :
- La vente d’un bien immobilier;
- La vente par le moyen d’une société civile immobilière ;
- La vente des droits attachés à un bien.
Par ailleurs, on peut également inclure l’échange de biens ou l’apport en société.
Les exemptions et abattements possibles pour réduire l’impôt sur les plus-values immobilières
Lors d’une vente immobilière, le calcul de l’impôt sur la plus-value doit tenir compte des exemptions légales et des abattements fiscaux. Ces dispositions visent à alléger la charge fiscale qui pèse sur le vendeur.
Parmi les exemptions légales, on peut citer :
- La vente de la résidence principale du contribuable est totalement exonérée sous certaines conditions.
- La vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exempte d’imposition.
Dans tous les autres cas, une imposition s’applique.
Pour bénéficier d’abattements fiscaux, il faut respecter plusieurs critères. Les principaux sont :
- L’abattement pour durée de détention. Il permet au contribuable de réduire son impôt en fonction du nombre d’années qu’il a détenu le bien immobilier vendu. Le taux varie entre 6% par an après 5 ans jusqu’à atteindre une exonération totale après 22 ans.
- L’abattement pour les propriétaires modestes se rapprochant de l’âge légal ou ayant un handicap physique ou mental ; ils peuvent ainsi bénéficier soit d’un abattement fixe selon leur âge (35 % pour ceux ayant moins de six mois restant avant leur anniversaire) soit opter pour un seuil global autorisant un plafonnement à 85% de l’imposition due.
- L’abattement renforcé en faveur des dirigeants de PME qui vendent leur entreprise et la plus-value issue.
Il est à noter que ces abattements sont cumulables. Il est donc possible de bénéficier d’un abattement pour durée de détention ainsi que d’un autre pour les propriétaires modestes ou encore d’un troisième pour la cession d’une PME.
Les démarches administratives à accomplir pour déclarer et payer l’impôt sur les plus-values immobilières
Les démarches administratives à accomplir pour déclarer et payer l’impôt sur les plus-values immobilières
La vente d’un bien immobilier implique des obligations fiscales. Effectivement, le vendeur doit déclarer la transaction auprès de l’administration fiscale et s’acquitter de l’impôt sur la plus-value réalisée.
La première étape consiste à remplir un formulaire cerfa spécifique (n° 2048-IMM). Ce document récapitule toutes les données relatives à la vente du bien : date d’acquisition, prix d’achat, frais liés à l’achat (frais de notaire notamment), montant des travaux effectués depuis l’acquisition ainsi que le montant total de la cession.
Le formulaire cerfa doit être envoyé avec tous les justificatifs nécessaires au service des impôts dont dépend le vendeur dans un délai maximum de deux mois suivant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Toutefois, pensez à bien souligner que les propriétaires vendant leur résidence principale sans en tirer une plus-value imposable ou ayant bénéficié d’un abattement automatique pour durée de détention ne sont pas soumis à cette obligation légale.
Après vérification des éléments fournis par le vendeur, une notification sera adressée stipulant si ce dernier a ou non une dette vis-à-vis du Trésor public.
Dans ce cas-là, la somme due devra être versée soit avec cet avis soit lors des échéances concernées.
Si aucune dette n’est constatée, le vendeur recevra une confirmation de l’administration fiscale.
Il est aussi possible de déclarer la plus-value réalisée sur son bien immobilier en ligne via le site impots.gouv.fr.
Pensez à bien souligner que les modalités d’imposition des plus-values immobilières ont été modifiées par la loi de finance 2019 qui a instauré un prélèvement forfaitaire unique (PFU) pour toutes les ventes à compter du 1er janvier 2019. Ce prélèvement s’applique quel que soit le taux d’imposition final et prend effet dès la vente ou au moment où sont prélevés les intérêts ou dividendes si vous êtes propriétaire depuis moins de huit ans. Le PFU permet ainsi aux contribuables imposés dans la tranche marginale d’impôt inférieure à 30% d’être totalement exonérés, mais il peut être défavorable aux personnes soumises à une forte imposition.
